Доля дольщиков

От 60 до 110 тысяч. По оценкам разных экспертов, сегодня в России примерно столько фактически бездомных людей, которые не могут получить ключи от квартир, притом что честно за них заплатили. В этой статистике есть и доля Челябинской области, пусть небольшая, однако за каждой подобной историей скрывается настоящая трагедия.

Ксения Комиссарова вспомнила, как и почему дольщиков обманывали раньше, и провела собственное расследование, чтобы выяснить, насколько сейчас они защищены от рисков остаться и без денег, и без квартир.

Сотни семей – одна и та же история. Они заплатили за квадратные метры, но остались и без денег, и без квартир. Репортажи об обманутых дольщиках превратились в грустный сериал, который с 2005 года временами не сходит с экранов федеральных и местных телеканалов. Его главные герои – отчаявшиеся люди, а декорации – недостроенные жилые дома. Дома мечты, они же – рухнувшие надежды.

Они рисовали плакаты и выходили на пикеты, обивали пороги строительных компаний и разбивали палаточные лагеря – все для того, чтобы привлечь к себе внимание. Сколько их было на самом деле, журналисты уже сбились со счета, ведь многие из пострадавших официально даже не считались дольщиками, а, согласно заключенным договорам, были пайщиками или соинвесторами. То есть по закону не вложили, а всего лишь одолжили свои средства. Пока застройщики замораживали строительство домов или вообще банкротились, чиновники думали, как поменять законы, спасти людей и, вместе с тем, репутацию власти. Южноуральцы, которые вдруг стали бездомными, искренне не понимали, почему их никто не защитил?

В 2009 году на Южном Урале была создана комиссия по обманутым дольщикам при Законодательном собрании. Совещания на эту тему также неоднократно проводили и в областном правительстве, и в администрации Челябинска. Искали варианты ответов на квартирные вопросы людей. Например, что региональная Корпорация жилищного строительства и ипотеки выкупит право требования по долевкам у пострадавших, только вместо денег предоставит квадратные метры в новостройках. Или что дольщики получат господдержку в виде земельных участков в собственность, помещений в социальный найм или единовременной выплаты. «Приняли соответствующий закон, выделили дополнительные деньги, для того чтобы компенсировать обманутым дольщикам часть потерь, которые могут пойти на приобретение жилья, на обустройство квартир и так далее», – сообщает Владимир Мякуш, председатель Законодательного собрания Челябинской области.

При всем многообразии историй обманутых дольщиков большинство свелись к нескольким проблемам: двойные продажи и незаконная надстройка. Незапланированные подъезды или этажи. Их в доме на Братьев Кашириных вместо двенадцати уже в процессе строительства почему-то решили возвести шестнадцать. Дольщики оказались заложниками: по факту дом построили, но с документами были большие проблемы длиной в 10 лет. Долгострой не принимали в эксплуатацию и неоднократно даже хотели снести незаконные квартиры. Евгений Куйвашев, который в 2012 году был полномочным представителем президента, назвал эту историю примером пассивной позиции контролирующих структур. «Я констатирую факт отсутствия взаимодействия правительства Челябинской области, администрации города с правоохранительными органами, Я соответствующее предложение главе государства выдам», – говорит Евгений Куйвашев, полномочный представитель президента РФ в УрФО в 2011–2012 гг.

Беды южноуральских дольщиков неоднократно привлекали внимание и чиновников федерального уровня. Однако все оказалось не так просто. С долгостроями боролись, проблемные дома постепенно вводили в эксплуатацию, но иногда действительно оказывались в тупике. Некоторых застройщиков чиновники в открытую называли мошенниками, и всем было ясно, что так оно и есть. Однако это нужно было сначала доказать, а потом еще наказать недобросовестную компанию. Элементарно не хватало правовых рычагов. «Его невозможно привлечь к уголовной ответственности, потому что он скажет: а я еще построю, это просто пока у меня не получается. Да, деньги я израсходовал на другое, а я вот там заработаю и построю потом. И все, и оснований для уголовной ответственности нет, нельзя его привлечь, понимаете, что происходит? Поэтому мошенникам у нас сегодня живется достаточно вольготно», – комментирует Семен Мительман, заместитель председателя ЗСО, председатель комиссии по обманутым дольщикам.

Ситуация изменилась в конце 2012 года, когда приняли Федеральный закон №294. Согласно ему, с первого января 2014 года застройщики могут брать авансом деньги дольщиков, только если застрахуют свою ответственность перед ними. Договоры долевого участия регистрирует Росреестр, что гарантирует право застройщика на землю, наличие разрешения на строительство и отсутствие двойных продаж. Причем регистрация теперь происходит в одном из трех случаев: застройщик предоставил банковскую гарантию, либо предъясил страховку, либо он является участником так называемого Общества взаимного страхования. Право выбора закон оставляет за строительной компанией.

Поручительство банка – слишком дорого. Эксперты, с которыми южноуральские «Вести» поговорили на эту тему, подсчитали, что такой вариант влечет за собой повышение стоимости квадратного метра на 10 процентов и более. Кредитные учреждения не любят высоких рисков. Общество взаимного страхования в России пока только одно – в Москве, и вполне логично, что застройщики Челябинской области не торопятся нести туда деньги. В итоге самым оптимальным и пока единственным для них оказался вариант привычной страховой компании. На сайте Росреестра опубликован список из нескольких десятков организаций, которые соответствуют требованиям Банка России в контексте нового закона.

По данным ЗСО, строительные компании региона заключили договоры с 5 страховыми компаниями из списка. Южноуральские «Вести» решили проверить эту информацию у самих застройщиков, которые возводят дома на средства дольщиков. Совпадение или нет, но 90 процентов тех, кому позвонили, назвали одну и ту же организацию. ООО «Страховая инвестиционная компания», офисы которой, если верить официальному сайту, находятся в Омске и в Москве. Получается, что практически все челябинские застройщики страхуются в одном месте. Сразу возникает вопрос, хватит ли денег на всех в случае форс-мажора? Челябинский представитель страховой компании в телефонном разговоре заверила, что хватит. Однако подтвердить это на камеру почему-то отказалась. «Нет, не получается у меня никак, без объяснения причины», – говорит Евгения Анциферова, представитель ООО «Страховая инвестиционная компания» в Челябинске.

Без официального комментария остается предполагать. О каких суммах идет речь, спросили экспертов, которые рассмотрели в качестве примера четырехподъездный панельный девятиэтажный дом 97-й серии. Теоретически, если в одном подъезде примерно 2050 квадратных метров, а стоимость жилья, опять же теоретически, 35 тысяч рублей за квадрат, получается цифра в 287 миллионов рублей! В теории именно столько страховая компания в случае чего обязана сначала заплатить, а уже потом разбираться: судиться с недобросовестным или неудачливым застройщиком, искать нового, который возьмется достраивать дом и так далее. Снова тот же вопрос: так хватит ли денег на всех в случае форс-мажора? Теоретически, если активы страховой копании – даже миллиард рублей, всего три проблемных панельных дома – и компания может перестать отвечать по своим обязательствам.

В строительном сообществе Челябинска указывают еще на один нюанс механизма страхования рисков. «Если вы квартиру приобретаете примерно за полтора миллиона, то именно эта сумма и будет прописана в договоре страхования. В случае если произойдет непредвиденная ситуация какая-то, то страховая компания именно в этом размере и будет нести ответственность перед квартироприобретателем. Но тут хотелось бы уточнить, что эта ответственность наступает только по решению суда. При признании застройщика банкротом и по частному обращению собственника квартиры. Это длительная процедура», – поясняет Мария Дементьева, генеральный директор агентства недвижимости компании-застройщика.

Даже со страховками никто не застрахован, уверен и директор агентства недвижимости Станислав Ахмедзянов. И считает, что доверять закону, конечно, нужно, но участников непредсказуемого рынка дольщику все же лучше проверять. То же самое, по его мнению, касается модных сейчас броней. Когда за относительно небольшую сумму в 10 или в 20 тысяч рублей можно оставить за собой право на покупку квартиры в будущем по фиксированной низкой цене. Только вот если оно перепродается, опять возникает риск остаться и без жилья, и без денег. Как раз такие покупатели по сравнению с дольщиками Законом сегодня почти не защищены. «При уступке физлицами прав бронирования есть большой и высокий риск мошенничества, так как бронирование происходит на физических лиц, а физические лица имеют свойство иногда исчезать. Именно поэтому мы настоятельно рекомендуем договоры вторичного бронирования приобретать только у крупных игроков рынка. Лучше всего если это будут инвестиционные компании либо агентства недвижимости», – советует Станислав Ахмедзянов, генеральный директор агентства недвижимости.

Ни до, ни после выхода 294-го закона в истории застройщика, на которого работает Мария Дементьева, по ее словам, не было ни одного обманутого дольщика. Как, впрочем, не было и случаев мошенничества с договорами бронирования. «По договору бронирования наша компания имеет принципиальную позицию, и основной договор по факту получения разрешения на строительство компания оформляет только с будущим собственником либо с его ближайшими родственниками», – говорит Мария Дементьева.

Получается, большую роль в безопасности дольщиков сегодня играет не столько закон, сколько сознательность и репутация застройщика. Чтобы на все 100 процентов защитить покупателей будущего жилья, некоторые эксперты предлагают вообще отказаться от договоров долевого участия. Как, например, это сделали в Германии. С такой инициативой в текущем году выступило и Министерство строительства России. Между тем главный смысл долевок – в снижении стоимости квадратного метра. Как добиться этого другими способами? Звучат предложения давать отсрочку застройщикам на оплату аренды земельных участков и подведение коммуникаций. «На региональном уровне можно создать фонд, в который будут вливаться под государственные гарантии денежные средства для подведения коммуникаций, и эти денежные средства застройщик фонду тоже должен вернуть на момент ввода объекта в эксплуатацию. В этом случае финансирование порядка от 15до 20 процентов первоначальных денег, которые нужны застройщику, которые его останавливают от реального строительства, будут сэкономлены», – объясняет Станислав Ахмедзянов.

Пока это только идеи и планы. В ближайшем будущем – усовершенствование 294-го закона о страховании ответственности застройщиков перед дольщиками. Самое непосредственное участие в этом принимают депутаты Законодательного собрания Челябинской области, которые предложили расширить нормы страховых случаев. Юрий Карликанов, первый заместитель председателя Законодательного собрания, рассказывает: «Прописали еще одну норму: если дольщик зарегистрирован в реестре уполномоченного лица, назначенного субъектом, то он уже обладает таким правом. И следующее: мы включили норму, чтобы раз в квартал каждый застройщик отчитывался. Мы бы хотели, чтобы Общество взаимного страхования открыло филиалы в регионах, чтобы приблизить эту страховую службу, на место, к нашему дольщику».

Предложения южноуральских законодателей Государственная Дума рассмотрит на осенней сессии.

За итогами внимательнее остальных будут следить несостоявшиеся новоселы одного из загородных клубных поселков в Сосновском районе. Где срываются сроки сдачи сразу нескольких жилых домов, и дольщики ждут уже слишком долго.

Если бы не это, на Южном Урале остался бы всего один проблемный дом. На пересечении улиц Каслинской и Братьев Кашириных. Однако, как считают эксперты, даже если долгострой все-таки сдадут, не факт, что все покупатели останутся при своих квадратных метрах.

Быть или не быть дольщиком – как игра в рулетку. Как не стать обманутым – вот в чем вопрос. Договор долевого участия для многих сегодня – единственный шанс купить квартиру. Ведь будущее новое жилье стоит гораздо дешевле готового, к тому же это не ипотека, когда страшно не расплатиться. Однако в условиях уже начавшегося кризиса в строительной отрасли дольщики рискуют не меньше. И даже будучи теперь законодательно застрахованными, им все же лучше перестраховаться. Тема дольщиков сейчас – на особом контроле правительства Челябинской области. И как считают эксперты, самыми надежными сейчас можно считать застройщиков с государственным участием. Во всех остальных случаях в ответ на претензии и просьбы есть вероятность однажды услышать «завтра», больше похожее на «никогда».

Последние новости

Еще интересные новости